La résilience du secteur hôtelier en matière d’investissement n’est plus à prouver, estime Bertrand Pulles, cofondateur et directeur associé d’Extendam, en préambule de la 4ᵉ édition du Club Banque Tourisme, le 3 décembre, sur le thème de L’hospitalité de demain. L’hôtellerie a traversé deux décennies marquées par l’irruption des OTA, des crises sanitaires et géopolitiques, l'inflation, et pourtant, “le secteur continue d’être en croissance”, constate-t-il, porté par une démographie favorable, l’augmentation des flux de voyageurs et l’existence d’un écosystème d’acteurs et de financements en Europe — et particulièrement en France — qui rendent le secteur attractif.
Toutefois, les professionnels doivent aujourd’hui faire face à de nouveaux défis pour rester compétitifs, détaille Virginie Si-Hassen, directrice des partenariats et du pilotage des plans stratégiques tourisme et transmission chez Bpifrance : transition écologique, décarbonation, modernisation de leur exploitation, intégration des nouvelles technologies. La dirigeante rappelle l’engagement de la banque publique qui a soutenu 11 000 entreprises et débloqué 1,8 milliard d'euros à fin novembre, pour un tourisme “plus fort, plus vert et plus innovant”.
Des revenus stables et réguliers
Rien de nature à inquiéter Béatrice Guedj, directrice de la recherche et de l’innovation pour Swiss Asset Managers France, pour qui les tendances macro-économiques sont formelles et confirment l'appétit des investisseurs pour l’immobilier opéré – l’hôtellerie au premier rang –, contrairement aux immeubles résidentiels et de bureaux. L’hôtellerie permet en effet aux investisseurs de diversifier leur portefeuille sur différentes régions et gammes, et d’offrir des revenus réguliers et stables, avec moins de volatilité que les marchés cotés traditionnels et ce, dans un contexte géopolitique complexe. De plus, elle peut générer des rendements supérieurs aux prévisions grâce à l’acquisition conjointe des murs et fonds, et à une gestion active des hôtels.
Les modèles d’investissement sont en effet en pleine évolution, ajoute Jennifer Otero, directrice des relations investisseurs institutionnels chez Extendam : “Lorsque l'on détient des murs seuls, on ne peut pas bénéficier de toute la création de valeur qui va s'opérer sur l'exploitation.” Elle confirme une “vraie tendance de marché” pour les investisseurs qui achètent désormais murs et fonds, et confient l’exploitation à un opérateur. Pour que ce modèle fonctionne, trois conditions doivent toutefois être réunies : un alignement clair entre l’investisseur et l’exploitant (intérêt au capital + rémunération liée à la performance), une gouvernance bien définie, et un pilotage opérationnel réactif.
L'hospitalité, "un sport de lutte"
Un autre sujet mis en lumière pendant la table ronde concerne le repositionnement stratégique de l’offre hôtelière. Dans des zones comme Paris, la Côte d’Azur ou les Alpes, la valorisation des chambres a fortement augmenté ces dix dernières années, notamment sur le segment haut de gamme et luxe. Cette hausse des prix touche désormais le segment lifestyle, avec des hôtels tournés vers l’expérience, offrant services, design, et confort, et adaptés aux attentes d’une clientèle plus jeune et plus aisée.
Mais ce repositionnement ne concerne pas uniquement le haut de gamme, indique Vanguelis Panayotis : même l’hôtellerie économique ou midscale conserve un potentiel intéressant si elle est capable d’investir dans l’expérience client. Le président de MKG Consulting affirme ainsi qu’un simple point supplémentaire de satisfaction (avis Booking, confort, service…) peut générer de + 15 à + 20 % de revenus — ce qui attire les investisseurs y compris sur des actifs moins valorisés à l’achat.
Pour Béatrice Guedj : “L’hospitality est un sport de lutte, pratiqué par des professionnels ultra experts, qui parviennent à écrire la grammaire des territoires. C’est aussi un secteur qui a travaillé très en amont en matière de technologie, d’ESG [environnement, social, gouvernance, NDLR], et de biodiversité.” C’est pourquoi l’économiste met en garde les investisseurs tricolores : “Attention à ne pas laisser échapper son financement aux gros assets managers internationaux”.
Publié par Roselyne DOUILLET
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